Vorsteuer bei Gebäuden: Wichtige Zuordnung zum Unternehmensvermögen

Wer ein Gebäude errichtet, das teilweise für eigene gewerbliche oder freiberufliche Zwecke genutzt werden soll, hat vielfach ein Interesse daran, die Umsatzsteuer aus den Baukosten hinsichtlich des unternehmerisch genutzten Teils abzuziehen. Dazu verlangt die Finanzverwaltung aber, dass sehr frühzeitig, mitunter sogar schon in der Bauphase, eine vollständige oder anteilige Zuordnung zum so genannten Unternehmensvermögen erfolgt.

Die Entscheidung, ob und inwieweit die Zuordnung zum Unternehmensvermögen erfolgen soll, kann durchaus schwierig sein. Das betrifft insbesondere Ein- oder Zweifamilienhäuser, die teilweise auch der gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit des Bauherrn dienen sollen und bei denen sich der Umfang der unternehmerischen Nutzung noch nicht konkret vorhersagen lässt. Doch die Zuordnungsentscheidung muss getroffen werden, und zwar zum einen durch den Vorsteuerabzug in den Umsatzsteuer-Voranmeldungen und der -Jahreserklärung, optimalerweise aber auch durch eine gesonderte schriftliche Erklärung gegenüber dem Finanzamt. Wer die Zuordnung versäumt, kann sie später nicht nachholen. Die Frage, ob und inwieweit eine Zuordnung zum Unternehmensvermögen erfolgen soll, muss spätestens bis zum 31. Juli des Folgejahres des Leistungsbezugs getroffen werden.

Die einmal gefasste und dokumentierte Absicht, bestimmte Flächen eines Gebäudes unternehmerisch zu nutzen, kann im Übrigen später nicht rückwirkend geändert werden. Das heißt: Wurde ein Gebäude zum Beispiel nur zu 30 Prozent dem Unternehmensvermögen zugeordnet und ist auch nur insoweit der Vorsteuerabzug aus den Errichtungskosten vorgenommen worden, so kann später nicht eingewandt werden, dass eigentlich 50 Prozent zum Unternehmensvermögen gehört hätten. Die Vorsteuer bleibt dann anteilig verloren (BFH-Beschluss vom 10.2.2021, XI B 24/20).

Zugegebenermaßen liegt der Gedanke nahe, gemischt genutzte Immobilien daher von Anfang an immer zu 100 Prozent dem Unternehmensvermögen zuzuordnen. Doch ist in diesem Fall zu berücksichtigen, dass bei einem späteren - eventuell umsatzsteuerpflichtigen Verkauf - auch auf 100 Prozent des Verkaufspreises Umsatzsteuer anfällt. Das ist oftmals nicht gewollt, so dass der Umfang einer Zuordnung zum Unternehmensvermögen sorgfältig überlegt sein sollte.