Grundstücksverkauf: Kein Abzug einer Vorfälligkeitsentschädigung

Wer eine vermietete Immobilie verkauft, auf der noch Darlehen ruhen, löst die Kredite oftmals mit dem Veräußerungserlös ab, selbst wenn er dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss. Das Finanzgericht hat sich kürzlich mit der Frage befasst, ob die Vorfälligkeitsentschädigung noch bei den Werbungskosten des Vermietungsobjekts abgezogen werden darf. Leider hat es den Abzug nicht zugelassen. Dennoch sind die Ausführungen in dem Urteil von Interesse und sollen daher kurz vorgestellt werden (FG Köln, Urteil vom 19.10.2023, 11 K 1802/22).

Der Sachverhalt: Der Kläger hatte Mitte 2018 ein Mietshaus veräußert, das er 2006 angeschafft hatte. Mit dem Verkaufserlös tilgte er ein Darlehen, das seinerzeit der Finanzierung der Immobilie diente, und zahlte eine Vorfälligkeitsentschädigung. Mit dem überschießenden Restbetrag des Veräußerungserlöses wurden die Darlehen von übrigen Vermietungsobjekten teilweise zurückgeführt, so dass sich deren Zinslast insoweit in den Folgejahren reduzierte. Der Kläger war der Auffassung, dass für die Vorfälligkeitsentschädigung daher ein Werbungskostenabzug zulässig sei. Das Finanzamt und auch das Finanzgericht widersprachen dem jedoch. Begründung: Die vom Kläger gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung stehe nicht in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit "Einkünften", denn mit dem Verkauf der Immobilie konnten keine Vermietungseinkünfte mehr erzielt werden. Anhaltspunkte dafür, dass die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung als Finanzierungskosten eines der Einkunftserzielung dienenden Objektes zu beurteilen wäre, seien indes ebenfalls nicht ersichtlich. Die bloße "Rückführung" von Darlehen der anderen Objekte reichte dem FG Köln für die Annahme eines wirtschaftlichen Zusammenhangs nicht aus.