Brandschaden nach Hauskauf: Renovierungskosten nicht sofort abziehbar?

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Erwerb des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen (ohne Umsatzsteuer) 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Man spricht hier von anschaffungsnahen Herstellungskosten; diese sind nur im Wege der Absetzung für Abnutzung - zumeist mit 2 Prozent pro Jahr - abzugsfähig (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Das Finanzgericht Düsseldorf hat entschieden, dass auch die Kosten für Renovierungsarbeiten nach einem Brandschaden den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen sind. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Ursache für den Brand unklar ist. Lediglich die Aufwendungen für die Beseitigung der unmittelbaren Brandschäden stellen sofort abzugsfähige Werbungskosten dar (FG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.2023, 10 K 2184/20 E).

Der Kläger hatte im Jahr 2015 eine mängelbehaftete Immobilie zu einem Kaufpreis von 35.000 Euro erworben und sodann vermietet. Das Mietverhältnis war für die Dauer von fünf Jahren befristet, weil der Kläger beabsichtigte, das Gebäude abzureißen bzw. eine Kernsanierung vorzunehmen. Im Jahr 2016 wurde das Gebäude durch einen Brand erheblich beschädigt. Die Ursache für den Brand konnte nicht endgültig geklärt werden. Der Kläger beantragte den sofortigen Abzug von Erhaltungsaufwendungen für alle Kosten. Das Finanzamt beurteilte die Aufwendungen hingegen insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten, die lediglich im Rahmen der AfA zu berücksichtigen seien. Das Finanzgericht hat der hiergegen gerichteten Klage nur teilweise entsprochen.

Bei den Aufwendungen für die Beseitigung der unmittelbaren Brandschäden handele es sich um sofort abzugsfähige Werbungskosten. Dazu gehören beispielsweise die Kosten für die Entsorgung der durch Feuer und Löscharbeiten beschädigten Gebäudeteile und des Inventars der Mieterin. Die übrigen Aufwendungen für die durchgeführten Renovierungsmaßnahmen seien jedoch den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen. Der Bundesfinanzhof habe zwar den sofortigen Abzug von Kosten zur Beseitigung eines Schadens bejaht, wenn dieser im Zeitpunkt der Anschaffung nicht vorhanden und auch nicht "angelegt" war, sondern nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln eines Dritten verursacht worden ist (BFH-Urteil vom 13.3.2018, IX R 41/17). Vorliegend habe aber nicht festgestellt werden können, dass der Schaden durch die Mieterin verursacht worden sei. Einen solchen Nachweis müsse der Steuerpflichtige führen, wenn er den sofortigen Kostenabzug begehrt.