Grunderwerbsteuer: Sonderwünsche erhöhen die Steuerlast

Wer ein schlüsselfertiges Haus mitsamt Grund und Boden erwirbt, muss die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis zahlen. Wer hingegen den Grund und Boden separat erwirbt und das Haus im Anschluss errichten lässt, muss die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis des zunächst noch unbebauten Grundstücks abführen. Der Gesetzgeber hat im Grunderwerbsteuergesetz aber eine Regelung geschaffen, die Häuslebauer unbedingt beachten müssen: Besteht ein Zusammenhang zwischen Grundstückskauf- und Bauvertrag, so entsteht die Grunderwerbsteuer sowohl auf den Kaufpreis für das unbebaute Grundstück als auch auf den Baupreis für das Haus. Die Fachbegriffe lauten "einheitliches Vertragswerk" oder "einheitlicher Erwerbsgegenstand" (§ 8 Abs. 2 Satz 2 GrEStG).

Beim Hausbau - wie auch beim Erwerb noch zu errichtender Eigentumswohnungen - ist es durchaus üblich, dass während der Bauphase gegenüber dem Bauträger Sonderwünsche geäußert werden. Vielfach ist nur der Bauträger oder eine von ihm beauftragte Handwerksfirma berechtigt, die Zusatzarbeiten durchzuführen. Werden diese dem Käufer bzw. dem Bauherren anschließend in Rechnung gestellt, wird auch hierauf Grunderwerbsteuer fällig, sofern das oben beschriebene einheitliche Vertragswerk vorliegt. Zumindest gilt dies nach dem Willen der Finanzverwaltung und des Finanzgerichts Bremen. In dem Fall, der dem Urteil des Gerichts zugrunde liegt, wurden nach Beginn der Rohbauarbeiten Sonderwünsche gegenüber dem Bauträger geäußert. Dieser führte die entsprechenden Arbeiten aus und stellte die Mehrkosten von rund 35.000 Euro in Rechnung. Vertraglich durften die Arbeiten nicht vom Bauherrn selbst oder durch eine von ihm beauftragte Fremdfirma durchgeführt werden. Auf den Betrag von 35.000 Euro setze das Finanzamt Grunderwerbsteuer fest. Dies war rechtens (Urteil vom 9.8.2021, 2 K 77/21).