Erbbaurecht: Entschädigung bei vorzeitiger Rückübertragung kann steuerpflichtig sein

Erbbaurechte spielen in der Immobilienpraxis eine wichtige Rolle. Sie ermöglichen es, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu errichten oder zu nutzen, ohne selbst Eigentümer des Grundstücks zu sein. Wird ein solches Erbbaurecht vermietet, können daraus laufende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entstehen.

Kommt es vorzeitig zur Rückübertragung des Erbbaurechts an den Grundstückseigentümer, stellt sich die Frage, wie eine dafür gezahlte Entschädigung steuerlich zu behandeln ist. Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs zeigt, dass eine solche Zahlung steuerpflichtig sein kann, wenn sie wirtschaftlich den Ausfall künftiger Mieteinnahmen ersetzt.

Im entschiedenen Fall hatte eine vermögensverwaltende Gesellschaft ein Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück. Durch dieses Recht konnte sie das Gebäude vermieten und daraus erhebliche Einnahmen erzielen. Für die vorzeitige Rückübertragung des Erbbaurechts erhielt sie eine hohe Entschädigung. Die Gesellschaft sah darin einen Ausgleich für den Verlust des Erbbaurechts als Vermögensposition. Das Finanzamt behandelte die Zahlung hingegen als steuerpflichtige Entschädigung für entgehende Vermietungseinnahmen.

Der Bundesfinanzhof bestätigte die Auffassung des Finanzamts. Entscheidend war, dass die Entschädigung wirtschaftlich an die wegfallenden Mieteinnahmen anknüpfte. Sie orientierte sich insbesondere an der Miethöhe abzüglich ersparter Erbbauzinsen. Damit wurde nicht lediglich ein Vermögensverlust ausgeglichen, sondern der Wegfall künftiger Einnahmen ersetzt.

Für Immobilienbesitzer und Erbbauberechtigte ist die Entscheidung bedeutsam. Bei der Beendigung oder Rückübertragung von Erbbaurechten sollte die steuerliche Behandlung einer Entschädigung nicht allein nach der vertraglichen Bezeichnung beurteilt werden. Maßgeblich ist, welchen wirtschaftlichen Zweck die Zahlung tatsächlich erfüllt.