Grunderwerbsteuer: Instandhaltungsrücklage ist zu versteuern

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer das Guthaben, das in der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft angesammelt worden ist, mit. Zugegebenermaßen ist dies nicht ganz korrekt ausgedrückt, denn rechtlich gehört die Instandhaltungsrücklage zum Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Bundesfinanzhof musste nun jedenfalls die Frage beantworten, ob die "mitverkaufte" Instandhaltungsrücklage der Grunderwerbsteuer unterliegt oder nicht.

Nach früherer Auffassung war das Guthaben aus einer Instandhaltungsrücklage nicht in die grunderwerbsteuerliche Gegenleistung einbezogen worden. Doch dies ist nicht mehr aktuell. Nun vertritt der BFH die Auffassung, dass die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern ist - und zwar selbst dann nicht, wenn die Rücklage im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen wird (BFH-Urteil vom 16.9.2020, II R 49/17). Die Begründung findet sich in der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahre 2007 und einer damit einhergehenden rechtlichen Stärkung der Eigentümergemeinschaften. Die Instandhaltungsrücklage ist die Ansammlung einer angemessenen Geldsumme, die der wirtschaftlichen Absicherung künftig notwendiger Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum dient. Sie bleibt bei einem Eigentümerwechsel Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Anders als das Zubehör eines Grundstücks, das nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt, kann damit die (anteilige) Instandhaltungsrückstellung nicht auf den Erwerber einer Eigentumswohnung übergehen.

Auch wenn die Vertragsparteien vereinbart haben, dass ein Teil des Kaufpreises "für die Übernahme des in der Instandhaltungsrückstellung angesammelten Guthabens" geleistet wird, und der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag folglich ein eigenständiger Wert zugemessen wurde, bleibt es dabei, dass der vereinbarte Kaufpreis der Grunderwerbsteuer unterliegt. Denn ein rechtsgeschäftlicher Erwerb der Position "Instandhaltungsrücklage" ist bereits zivilrechtlich nicht möglich.