Vererbtes Familienheim: Zu später Einzug kann Steuerbefreiung kosten

Wer eine Immobilie erbt und selbst darin wohnen möchte, kann unter bestimmten Voraussetzungen von einer wichtigen Steuerbefreiung profitieren. Das sogenannte Familienheim bleibt bei der Erbschaftsteuer außer Ansatz, wenn der Erwerber die Immobilie unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt und anschließend grundsätzlich mindestens zehn Jahre selbst bewohnt. Bei Kindern ist die Steuerbefreiung zudem auf eine Wohnfläche von 200 qm begrenzt.

In der Praxis ist vor allem die Frage wichtig, wann die Selbstnutzung rechtzeitig aufgenommen wurde. Nach der Rechtsprechung muss der Einzug grundsätzlich unverzüglich erfolgen. Als Orientierung gilt regelmäßig ein Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbfall. Ein späterer Einzug kann zwar im Einzelfall noch unschädlich sein, etwa wenn zwingende Gründe entgegenstehen. Der Erbe muss dann aber nachvollziehbar darlegen können, warum ein früherer Einzug nicht möglich war und dass ihn an der Verzögerung kein Verschulden trifft.

Ein aktueller Fall zeigt, wie streng die Anforderungen sein können. Der Kläger hatte von seinem Vater eine Doppelhaushälfte geerbt. Er begann einige Monate nach dem Erbfall mit dem Ausräumen und später mit kleineren Renovierungsarbeiten. Im weiteren Verlauf kam es jedoch zu Verzögerungen, unter anderem wegen geänderter Umbauvorstellungen, Planungsfragen und der Finanzierung. Der dauerhafte Einzug erfolgte schließlich erst mehr als zweieinhalb Jahre nach dem Erbfall.

Das Finanzamt versagte daraufhin die Steuerbefreiung für das Familienheim. Das Finanzgericht bestätigte diese Auffassung. Nach Ansicht des Gerichts war der Einzug nicht mehr unverzüglich erfolgt. Ein früherer Einzug wäre grundsätzlich möglich gewesen. Die Verzögerungen beruhten vor allem auf persönlichen Entscheidungen, Fehleinschätzungen zum Umfang der Eigenleistungen sowie Planungs- und Finanzierungsproblemen.

Für Erben bedeutet dies: Wer die Steuerbefreiung für ein Familienheim nutzen möchte, sollte den Einzug nicht unnötig hinausschieben. Renovierungen oder Umbauten können eine Verzögerung zwar rechtfertigen, allerdings nur, wenn sie tatsächlich erforderlich sind und zügig betrieben werden. Reine Wunschmodernisierungen, spätere Planänderungen oder Finanzierungsschwierigkeiten können steuerlich problematisch sein.

Wichtig ist außerdem eine gute Dokumentation. Erben sollten festhalten, welche Maßnahmen notwendig waren, wann Handwerker beauftragt wurden, warum bestimmte Arbeiten nicht früher abgeschlossen werden konnten und ab wann die Immobilie tatsächlich dauerhaft selbst genutzt wurde. Bloße tageweise Aufenthalte reichen für die Selbstnutzung regelmäßig nicht aus.